Provate a chiedere ad un agente immobiliare che vi sta proponendo un’immobile se sa a quanto ammonta la rendita catastale, o se conosce indicativamente il valore catastale.
L’agente immobiliare 8 volte su 10 non conosce la risposta e non si preoccupa di memorizzarla perché non è una domanda così frequente.
Ma la rendita catastale è veramente un parametro da considerare prima di acquistare un immobile?
Se siete sorpresi da questa domanda, vi consiglio di continuare la lettura.
Rendita Catastale: cos’è
La rendita catastale è un valore fiscale attribuito alle unità immobiliari in grado di generare reddito autonomo.
Viene stabilita dal catasto urbano sulla base di diversi fattori tra cui:
- la città, comune, zona catastale;
- la destinazione d’uso;
- i vani, i metri -quadri e i metri-cubi utili dell’immobile;
- la classificazione e categoria catastale.
La rendita catastale determina il valore catastale di un immobile.
In sostanza è il fattore principale nella determinazione di tutte le tasse e imposte sugli immobili, che vi toccherà pagare.
Vi seguirà, o meglio “vi perseguiterà”, dall’acquisto dell’immobile fino alla successione ereditaria.
Rendita Catastale e Tasse: nascita, vita, morte e miracoli
Per rendere meglio l’idea di cosa si parla, vediamo un esempio pratico.
Avete finalmente trovato la casa dei vostri sogni. È un affare! Il condominio ha già fatto le spese straordinarie, i documenti sono ok, la banca ha concesso il mutuo.
Non vedete l’ora di fare l’atto e iniziare i lavori.
La rendita catastale è di circa 900€.
Happy Rizzi House – Brunswick – Germania. La rendita catastale è un’espressione sintetica del valore/rendimento di un qualsiasi immobile.
1) Acquisto e Imposta di Registro
Qui inizia il vostro rapporto con la rendita catastale!
Siete dei privati, è acquistate la vostra prima casa da un privato. Quindi non pagate l’IVA, ma dovete pagare l’imposta di registro ridotta (pari al 2% del Valore Catastale):
Valore catastale = Rendita Catastale * 1,05 (5% di rivalutazione) * 110 (coef. I casa)
Imposta di registro = Valore catastale * 0,02 (imposta registro I casa)
900*1,05*110*2% =2079€
Fin qui nulla di drammatico!
2) Ristrutturazione e IMU
Finalmente la casa è vostra, ma prima di entrare volete fare alcuni lavori, ricavare una stanza per il pupo e unire la cucina con il salone.
Con questo genere di modifiche, per l’inizio dei lavori, bisognerà depositare un po’ di pratiche in comune.
A fine anno, dovrete pagare l’IMU proporzionalmente a tutti i mesi in cui la casa era in ristrutturazione, poichè non avrete potuto stabilire lì la residenza.
Scordatevi di variare la vostra residenza prima del termine dei lavori, perché sarebbe un palese falso in atto pubblico.
Naturalmente il valore IMU risente decisamente del Valore Catastale, quindi della rendita.
Valore catastale = Rendita Catastale * 1,05 (5% di rivalutazione) * 160 (coef. categoria catastale A)
Imposta IMU Annuale= Valore Catastale * 1,06% (Esempio Aliquota IMU Casa Vuota Comune Torino)
900*1,05*160*1,06 = 1602, 76€
Un consiglio: visto che l’IMU si paga in base ai mesi, fate in fretta i lavori!
3) Abitazione principale e TASI
Finalmente potete stabilire la residenza a casa vostra.
I lavori sono finiti. Siete contenti di aver usufruito del bonus ristrutturazione, ma la modifica delle superfici e degli ambienti hanno causato la variazione della rendita catastale che passa da 900€ a 1000€.
Non è un problema, il governo ha tolto l’imposta sulla prima casa e quindi siamo tutti tranquilli.
Passano gli anni e il debito dell’Italia aumenta.
Il nuovo governo di unità nazionale (non eletto) decide di re-introdurre la TASI con una patrimoniale, per il principio per cui è più facile fare cassa con chi ha una casa, che con gli evasori.
Ma indovinate un po’ com’era e verrà calcolata la Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI)?
La TASI annuale era calcolata moltiplicando il Valore Catastale (sempre basato sulla rendita catastale) per un’aliquota (normalmente inferiore a quella IMU).
4) Rendita catastale e successione
È arrivata l’ora di passare il testimone! Ma oltre alla casa si eredita anche la rendita catastale!
Ora che cosa devono aspettarsi gli eredi?
Due simpatiche imposte sugli immobili del de cuius:
- l’Ipotecaria; e
- la Catastale.
E secondo voi come si calcolano queste imposte ?
Valore Catastale = Rendita Catastale * Rivalutazione 5% * Moltiplicatore Immobili Cat A
Imposta Ipotecaria dell’immobile = Valore Catastale * 2%
Imposta Catastale dell’immobile = Valore Catastale * 1%
1000*1,05*160= 168000
(168.000*0,02) + (168.000*0,01) = 3360€ + 1680€ = 5040€
Ecco il miracolo della rendita catastale, che sopravvive nel tempo!
Rendita Catastale: Conclusioni e Consigli
La rendita catastale è un fattore non marginale nella determinazione di tasse e imposte sugli immobili.
Impatta tutti gli indicatori fiscali, come l’ISEE, che determinano sgravi o vantaggi fiscali.
Quindi:
- comprate serenamente la vostra casa informandovi sulla rendita catastale dell’immobile;
- le case nuove hanno delle rendite catastali più alte, quindi devono veramente “dare di più” rispetto a case più vecchie;
- simulate la variazione della rendita catastale prima di ristrutturare completamente l’immobile.
E, per concludere, prendetevela con chi non ha una rendita catastale: “le case abusive!!!”
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vedi sopra
Purtroppo è un giochetto che vale per tutti (all’italiana). Tuttavia non necessariamente varia la rendita catastale, dipende molto dal tipo di ristrutturazione.
Se poi sarà la tua casa di residenza, al momento, non pagherai IMU.
Un consiglio: chiedi al tecnico che ti segue di farti una simulazione.
se oggi, in seguito a ristrutturazione , il catasto calcola una nuova rendita catastale (più elevata, evidentemente) è sempre un valore da moltiplicare per il coefficiente di rivalutazione? ma questa rivalutazione riguardava solo le case vecchie o è un giochetto che continua eternamente ?